近日，《建筑》杂志刊发了中国建科副总建筑师、中国建科所属中国建筑标准设计研究院有限公司总建筑师刘东卫题为《新型可持续住房建设模式全面推动房地产高质量发展》的文章。该文章聚焦我国住房质量品质的新标准、新产品，并针对完善新型可持续住房建设模式相关制度与技术顶层设计给出了合理建议。全文如下：

目前，我国城市发展进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，同时，人们对住房建设的要求也从追求“数量型”向“质量型”转变。然而受限于传统的生产建造方式，以及住房建设中普遍存在的重规模轻能效、重表面轻品质、重技艺轻产业、重现在轻长久等问题，我国住房建设整体水平尚不能满足高质量发展的要求。因此，亟需摒弃粗放式的大拆大建开发模式，全面推进我国住房建设向代表绿色低碳宜居高质量发展方向的新型住房建设与供给模式转型，推广从开发建设到维护使用的新型全生命周期住房建设模式，全面提升新一代住宅建筑产品的建设质量与供给水平。

一、全面推广新型可持续住房建设模式

进入21世纪以后，为了应对经济社会发展带来的大量生产、消耗和废弃问题，缓解气候变暖、资源能源枯竭等地球环境危机，各国都在寻求构建可持续住房建设的顶层设计途径，制定相应的住房政策。同时，也发展了新技术产业，全面提高住宅质量和寿命，降低能源和资源消耗，并促进建筑垃圾再生利用。对标发达国家和地区，居住品质时代的好房子标准和建设目标具有层次性，从满足基本要求向满足城市、环境的更高要求演进。这些标准和目标主要包括两个维度：一是高质量的可持续发展，即通过减少碳排放实现可持续发展；二是高质量的宜居性，即在建筑全寿命周期内综合考虑环境影响，保障居住品质。

“十四五”时期，我国进入新发展阶段，实现高质量发展成为发展的必然趋势和要求。我国住房建设将全面贯彻落实党的二十大精神，始终围绕“增进民生福祉、提高人民生活品质、满足美好生活需要”发展。按照全国住房城乡建设工作会议要求，坚持以人民为中心的发展思想，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，开创住房和城乡建设事业高质量发展新局面。

二、聚焦我国住房质量品质的新标准新产品

发展新型住房建设模式的新标准新产品、建设“好房子”要以人民为中心，人民需要什么样的房子，住房建设存在哪些痛点和难点，需要通过扎实的调研来掌握。中国建设科技集团股份有限公司2020年开展的“全国绿色宜居住区质量与建筑品质满意度调查”（以下简称“满意度调查”），是新中国成立以来规模最大、覆盖面最广、时间跨度最长、涵盖居住类型最多的调查，数据涵盖全国34个省级行政区，发放3万余份调研问卷，对其中8个重点城市的近500户进行了入户走访。从新建与既有两个维度、住区与住宅两个方面开展相关调查工作，形成了《全国住区与住宅建筑居住满意度调查的宜居分析研究》报告，总结了我国住房建设质量与品质存在的主要问题：

第一，工程质量通病普遍存在。根据调研反馈，目前居住者对住宅质量投诉量居首位，占比约32%。主要表现在三个方面：一是既有住房存在结构安全和防火安全隐患；二是裂缝、渗漏、霉菌滋生等影响居住生活；三是围护结构材料易脱落、结构构件与内装部品耐久性低，影响住房外观和内在品质。

第二，功能空间单一无法满足多样需求。根据满意度调查，居住者对于住宅提升的需求，入户玄关空间占比65.36%，室内具备灵活性占比63.23%，户型布局与空间使用功能占比61.93%，厨房空间与设备设施配置占比58.40%；此外，对于2000年以前住宅居住适老性不满意度达14.21%。由此可见，单一的功能空间形式导致住房一旦入住就很难作出适应性调整，无法满足不同居住者、不同家庭结构、不同生活方式的多样化需求。

第三，室内性能较差影响居住生活品质。根据满意度调查，住宅不满意度排名第一的为隔音问题，占比高达10.33%；同时基于五项市场调研报告，综合住宅不满意度排名前三的是室内隔音、卫生间漏水反味、厨房串味。此外，针对新建项目，精装交付的成品房采用劣质建材导致甲醛超标，同样是引发居住者投诉的主要问题。

第四，全寿命期运维可持续性不足。根据满意度调查，虽然整体住宅满意度均值在70.05%，但是2000—2010年住宅满意度降至62.31%，而对于20世纪80年代老旧住房的满意度骤降至52.13%。大量老旧住房设备管线老化、耐久性不足，维护管理缺失、维护更新技术差，大幅降低建筑使用寿命，严重影响住房质量与品质。

第五，配套设施不满足完整社区的要求。根据满意度调查，住区不满意度排名第一的为停车难和充电桩配置问题，占比11.50%，其中在2000年以前住区中占比高达18.66%；居住者对于住区提升的需求，优化住区与公共交通站点步行距离占比65.72%，文体健身活动空间面积与设施占比63.89%。加之《完整居住社区建设指南》的发布，相关基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基层设施、公共活动空间等的配置有待全面提高。

第六，人居生活环境欠佳降低生活水准。根据满意度调查，居住者对于住区提升的需求，自然生态环境排名第一，占比达68.52%；地域特征、时代风貌和城市人文环境相协调占比61.72%；居民公众参与社区活动占比54.40%；其中在2000年以前住区提升需求中，室外清洁卫生占比65.51%，污水排放与水污染、垃圾与废弃物污染占比64.02%。随着居住者生活水平的提高，对与住房关联的人居环境质量要求也同步提升。

新发展阶段新型住房建设模式的新标准、新产品，应以住房高质量可持续发展事关我国社会经济发展与民生保障为根本，构建以“让人民住上更好房子”和“提升住房品质”为核心的新一代高质量住房建设模式，这既是社会经济可持续发展的重要体现，也是住房建设发展模式转变的必然要求，更是广大居住者高品质生活需求与供给的重大变革。其新标准、新产品应包括以下发展方向：一是绿色低碳的可持续原则。新发展阶段“好房子”界定标准，应贯彻落实党中央、国务院关于推动高质量发展的决策部署，落实绿色低碳可持续要求，在更好地满足人民群众不断增长的美好生活需要的基础上，实现碳达峰、碳中和的战略目标。二是优良品质的可持续原则。新发展阶段“好房子”界定标准，必须要从解决“有没有”转向“好不好”的发展阶段，精准满足人民群众的美好生活需要，提高建筑产品的长久质量，将产品供给高质量延伸到建筑全寿命周期各环节，全面提高建筑综合性能。三是长期维护的可持续原则。新发展阶段好房子界定标准，应系统解决影响城市可持续发展的短板问题，统筹城市宜居发展，关注城市新建可更新性住房、具有长期优良资产价值住房、既有存量可持续再生住房建设。积极应对老龄化、少子化等社会变化，提升住区和城镇人居环境整体品质。

因此，新发展阶段新型住房建设模式的“好房子”新标准、新产品是以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，以实现从“住有所居”向“住有宜居”迈进为目标，满足安全耐久、健康舒适、功能适用、灵活可变、生活便利、全龄友好、环境宜居、协调美观、绿色低碳、运维经济的基本标准。

三、新型可持续住房建设模式相关制度与技术顶层设计的建议

推动我国可持续住房建设顶层设计的完善和发展，必须紧密围绕人民群众的居住需求变化，坚持以人民为中心的发展思想，不断提高住房建设的科技含量和品质水平，为人民群众提供更加美好、舒适、安全的居住环境。当务之急是进一步完善新型可持续住房建设模式相关制度与技术顶层设计，具体建议如下。

第一，构建住房建设顶层规划与标准体系。新发展阶段“好房子”要适应高质量发展的需要，明确住建系统顶层规划，形成高质量可持续发展的住房建设新理念、新方法，实现新供给，构建新的标准体系。进而完善“好房子”指标体系、关键技术与要点，发挥高质量标准对经济社会发展的引领性作用，以高标准战略促进高质量发展，从而推动我国住宅发展从资源消耗型向优良资产型转型升级。

第二，实施差别化住房策略，优化供给结构。鉴于不同城市群、城市和乡村的发展水平和人口结构存在差异，应制定差别化的住房政策，推动大中小城市和乡村地区的住房供给结构与居民的实际需求相匹配。同时，应加强对特定群体如新市民、青年人、老年人的住房配套服务建设，提供更加人性化和多样化的住房选择，支持开发保障性、适老化、共享型等特色住房产品。

第三，创新建设模式，推动住房品质升级。鼓励和支持住房建设领域的技术创新与应用，包括但不限于建筑设计、施工技术、材料科学等领域，推动传统建筑业向现代化、信息化、绿色化方向发展。在延长建筑寿命的同时，全面提升建筑耐久性和适应性，发展寿命长久、品质优良、绿色低碳的新型住宅产品。以科技创新引领高质量可持续发展，全面提升工程质量，满足人民群众对高质量住宅产品的需求。

第四，推动住房产业发展与内装产业化。以转变建设发展方式为主线，加快建立建筑产业现代化体系和机制，全面提高建筑工程质量、效率和效益水平，实现住房高品质建设与供给模式的根本性转变，促进社会经济、资源环境与城市建设的可持续发展。加强住房产业链内各个环节之间的协同合作，形成高效的供应链体系。与此同时，推动住房产业与建材、装饰等相关产业的深度融合，提高内装产业的工业化水平。通过产业链的整合和优化，实现资源的共享和优化利用，提升产业的整体效益和可持续性。

第五，完善相关支持制度，保障住房建设有效实施。建立健全住房建设项目的质量监管机制，加强对住房建设全过程的监督检查，确保每一项住房建设都能满足国家标准和人民群众的期待。推动财政、金融、土地等政策的协调配合，优化资源配置，确保住房建设项目的顺利实施和住房市场的健康发展。

素材来源：全文刊发在《建筑》杂志2024年第一期