每一座城市，都在时光沉淀中不断焕新生长。从老旧街区活化、存量空间提质，到历史文脉赓续、人居环境优化，城市更新承载着城市的过去、当下与未来，更连接着万家烟火、百姓期盼。中国建科推出「城市更新大家谈」专栏，持续分享专家观点、政策解读、技术创新与实践案例，以专业思考，探寻城市高质量发展的最优答案。本期刊发《刘东卫：深耕城市更新 聚力安居惠民——以住房品质升级助力城市人居高质量发展》。

　　历经 40 余年大规模城镇化建设，我国住房总量实现了历史性跨越，解决了住房短缺问题。当前城市发展重心从增量扩张转向存量提质，在新建住房规模和速度放缓的同时，大批既有住房陆续进入了更新改造周期。“好房子” 建设是党中央、国务院立足住房发展新阶段作出的重要决策部署，相较于保障性住房、改善性商品房，量大面广的既有住房是品质提升的主战场。在此背景下，统筹推进城市更新与住房品质提升，既是顺应群众居住需求升级的民生之举，也是推动城市高质量发展的必然路径，对构建长效稳定、可持续的现代化国家具有重要现实意义。

　　国务院印发的《城市更新 “十五五” 规划》（以下简称《规划》），立足城市高质量发展全局，系统部署六大重点任务，构建分层分类、精准施策、系统协同的城市更新体系。其中，在营造高品质城市生活空间、增强城市安全韧性两大核心板块中，明确涵盖涉及好房子建设改造、老旧小区改造、城市危旧房改造、城中村更新改造的居住类城市更新方向，为 “十五五” 时期住房品质提升划定了核心框架。

“十五五” 住房建设的现实课题与政策导向

　　“十五五” 时期将住房品质提升作为城市更新的核心任务，是顺应发展阶段、回应民生需求、筑牢安全底线的必然选择，是基于我国住房发展现实基础的长远目标。

　　从高品质居住空间营造来看，我国城镇化已进入新发展阶段。截至 2025 年底，全国城镇存量住房超过 350 亿平方米，其中 2000 年前建成的住房占比超过 30%。存量住房普遍存在功能设计滞后、居住性能落后、适老适幼设计缺失、配套设施不足等问题。老旧小区环境混乱、停车资源紧张，城中村人居环境短板突出。即便是新建住房，也存在产品同质化严重、设计精细化不足、高品质居住空间供给缺口显著等问题。《规划》以系统化更新、精细化改造为抓手，全面优化居住空间功能与场景，为构建新时代高品质人居体系划定了实施路径。

　　从居住安全韧性提升来看，居住安全始终是底线要求。我国存量老旧住房、危旧房、城中村自建房数量庞大，普遍存在结构老化、抗震等级不足、管线混乱、消防设施缺失等问题，建筑本体抗灾抗风险能力薄弱。此外，老旧社区防灾设施不足、应急通道不畅，应对极端天气、突发灾害的能力有限，安全隐患十分突出。“十五五” 时期，《规划》将全域清零住房安全隐患、搭建房屋全周期安全监管体系作为核心任务，推动城市居住安全从 “基本达标” 向 “系统韧性” 跃升。

“十五五” 居住品质提升的核心任务与实施路径

　　紧扣《规划》设定的发展方向，围绕品质营造与安全韧性两大主线，四类住房建设类型各司其职、联动发力，形成梯度分明、覆盖全域的实施格局，将进一步推动城市更新工作走深走实。

聚焦样板引领，推进 “好房子” 建设改造工程，筑牢高品质居住核心载体

　　“好房子” 建设改造是引领新时代住房品质升级的标杆性举措。锚定以人民为中心、契合现代化居住的建设标准，逐步淘汰粗放式的 “一次性” 改造模式，要在完善长效保障、提升持久价值上下功夫。深度融合适老化、全龄化的改造设计思路，持续优化套型、楼栋，补齐非成套住房功能短板，并无缝衔接到小区、社区改造层面。依托绿色建材、装配式内装改造等先进技术，打造低碳健康的居住环境。同步布局智能安防、线上运维等数字化系统，赋予居住空间智慧属性，持续扩充高品质住房有效供给，树立新时代居住产品的价值标杆。

聚焦普惠提质，推进城镇老旧小区改造工程，全面提升社区宜居品质

　　“十五五” 阶段的城镇老旧小区改造将推行 “整体规划、一体实施” 的系统化改造思路，告别零散修补模式。一方面全面翻新供水、供电、供气、排水等市政管线，补全消防设施、疏通应急通道，化解各类安全风险。另一方面按照完整社区建设标准，完善 15 分钟便民服务网络，加快电梯加装、养老站点、儿童活动场地、口袋公园等便民设施落地，同步开展环境综合整治，规范停车秩序、美化园区风貌，同时保留社区原有生活肌理与邻里氛围，实现小区安全、功能、风貌的整体改变。

聚焦安全兜底，推进危旧房改造工程，坚守城市居住安全底线

　　危旧房改造是 “十五五” 住房更新体系中守牢安全底线的兜底性工程。“十五五” 阶段将坚持源头管控、分类施策、动态清零的系统化治理思维，统筹单体房屋隐患整治与片区整体安全提质。《规划》中提出，支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。从长远发展来看，这种探索模式是国际居住类城市更新的主流趋势，终会形成适合本土更新和均衡各方需求的实践路径。转变被动整改、事后处置的老旧治理模式，建立常态化安全监管机制，从源头严控新增危房隐患，推动危旧片区从风险洼地向高质量可持续的宜居空间转型。

聚焦短板补齐，推进城中村更新改造，均衡提升全域人居品质

　　城中村更新是破解城市人居二元结构、补齐城市治理短板的重点领域。“十五五” 阶段立足城市整体发展格局，坚持微更新、渐进式、片区化的统筹提质思路，兼顾隐患治理、功能补齐与城市风貌融合。合法合规拆除违建建筑，规整片区楼栋布局，疏通消防与应急通道，完善基础配套设施，系统性化解城中村高频多发的安全风险；对标城市宜居建设标准，开展道路规整、环境整治、绿化提质，配套建设便民服务、文体休闲、生态绿地等公共空间，补齐公共服务短板；保留城中村本土市井肌理、地域特色与生活氛围，推动城中村从城市治理薄弱点、人居品质洼地，转型为安全有序、风貌宜居的活力片区，实现城市人居品质全域均衡提升。

“十五五” 住房建设高质量可持续发展的未来

　　住房品质提升是长期系统工程，需紧扣安全韧性提升与高品质空间营造双导向，通过制度创新构建长效保障体系，实现城市人居发展格局系统性、深层次的高质量转型。

　　居住安全韧性体系全面成型。存量住房建立房屋全生命周期 “排查 - 鉴定 - 整治 - 监管” 全链条安全管理制度，从被动应对向主动预防转变。社区应急避难、物资储备与疏散体系趋于完善，居住空间抗灾抗风险能力显著增强，形成长效稳定的全域安全格局。

　　高品质居住空间全域普及。四大居住类城市更新类型形成 “好房子” 标杆引领、老旧小区普惠提质、城中村有机更新的梯度格局，全龄友好、绿色智慧场景深度融入，15 分钟便民生活圈实现城区全覆盖，精准适配居民多元化、精细化居住需求。

　　住房更新现代化治理体系日趋规范。构建起政府统筹、市场运作、居民参与的共治格局，多元化资金共担与可持续运营机制基本建立，自主更新与原拆原建政策体系健全，“物业 + 社区” 的长效管理机制全面落地，实现居住安全与人居品质协同提升。

　　人居建设更加人本可持续。始终坚守以人民为中心的发展理念，统筹安全保障、品质升级、生态优化、文化传承、智慧赋能多元维度，搭建全覆盖、多层次的高品质居住供给，持续增强群众居住获得感与幸福感。

　　“十五五” 时期是我国城市建设从存量修补迈向高质量提质的关键窗口期。4类居住类城市更新工程精准破解了城市居住安全韧性不足、高品质空间供给短缺的核心难题，构建起系统协同、分类施策、全域提质的新时代住房更新体系。新阶段住房建设工作，需统筹安全与品质、更新与传承、发展与民生，持续以系统化、精细化的城市更新举措完善现代化人居体系、夯实城市安全基底、提升百姓居住品质，为我国城市高质量发展与可持续人居环境现代化建设提供坚实支撑。

刘东卫

中国建科副总建筑师、中国建筑标准设计研究院有限公司首席总建筑师，我国居住建筑领域学术科技攻关带头人、住宅工程设计创新领军人物。获人社部、国资委联合授予的中央企业劳动模范，及首都劳动奖章、标准大师奖，为国务院政府特贴专家。主持项目屡获詹天佑大奖、全国优秀工程勘察设计奖、广厦奖；牵头的国家科技支撑计划、省部级课题与标准，多次获华夏建设科学技术奖、中国标准创新贡献奖。

素材来源：《城乡建设》杂志、中国建筑标准设计研究院有限公司